家づくりは選択の連続！注文住宅完成までの流れを把握して計画的な準備を進めよう

こんばんわ！ともぞです。

今回は、注文住宅の検討をはじめてから、着工そして完成までの流れについて私の実体験をもとに記事にしたいと思います。

工務店との打ち合わせだけではなく、土地の購入や住宅ローンの手続き、代金支払いのタイミングについても重ねて見れるようなかたちで整理しましたので、家づくり検討中の皆さんは全体の流れとスケジュール感をつかむ資料として参考にしてみてください。

私の実例ですので、下記の条件のスケジュール感となりますのでご注意ください。

・地域工務店（高気密高断熱）と契約→ハウスメーカーよりも打合せ期間が長いかも

・土地を購入し注文住宅を建築中

・住宅ローンは地方銀行の『土地先行融資』を活用（土地からの場合はネット銀行等は難しいと思います。）

全体の流れ

全体の流れについて、表にしてみました！

各ステップ毎に解説

各ステップ毎に解説をしていきますので、先ほどの表と併せてご確認ください。

事前準備期間

最も大切な期間だと思っています。

家づくりのテーマをしっかり決めて、優先順位を決めて、家族と相談すること。必ずやりましょう。これからはじまる家づくりは選択の連続です。悩んだときや困ったとき迷子なった時に戻ってこれるようしっかりテーマを決めて、優先順位をつけて予算を配分するべきです。

　また、事前準備期間に『完成見学会』等を活用して、施工会社を決めておくことをお勧めします。

　施工会社を先にきめておくことで、『建物の予算』を概算ですが、決めることができます。そうすることで自ずと『総予算（借入＋自己資金）』ー『建物の予算』＝『土地の予算』とある程度絞り込むことができるので、より現実的な土地探しを施工会社と一緒に行うことができます。

　下記記事を参考としてみてください。無理のない返済計画で住宅ローンを組む方法等について解説しています。

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なお、良い土地が見つかるまでの間はある程度の間準備期間が続くのではないでしょうか！

良い土地を発見～住宅ローンの事前審査

良い土地を発見！ここからの一ヵ月がとても忙しく息つく暇もなかったです。土地から注文住宅を検討している場合、良い土地がでた時にはすぐ動けるように先述の準備期間に十分構想を練ってほしいです。

私の場合は、良い土地を見つけ、売り主である不動産会社へ購入申込（買い付け）の手続きを行いましたが、通常より長い一ヵ月間売買契約までの時間をもらえました。通常は売買契約まで一週間程度しか猶予がないようで、そこはとても幸運だったなと思っています。

その時の私の検討の進み具合ですが、ある程度進んでいたので、スムーズに進めました。

　また、良い土地だといきなり飛びつくのではなく、予算と併せて、下記の記事で土地探しのチェックポイントを解説していますので、一度立ち止まってみてください。

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土地の売買契約～手付金の支払い

土地の売買契約の際はとても緊張しました。土地契約以降は、買主の一方的な都合で契約を破棄することは、違約金として、売買契約時に支払って手付金を放棄し契約破棄となるためです。契約までするともう戻れないと思います。

手付金は不動産業者との契約の場合は、宅建業法により20％を上限（相場は約５％～10％）とされています。仮に1,000万円の土地の場合5%での50万円です。大金です。

私のケースでは、土地が不動産会社の売り主の物件であったため、仲介手数料は0円でした。また、手付金についてもかなり少額ですんだことから、住宅ローンの審査は十分間に合ったのですが、自己資金で対応しました。→土地の手付金を自己資金で用意できると余裕をもったスケジュールを組むことができます。

手付金放棄のことよりも、これから何千万というローン組んでの家づくりを進めるにあたって、希望と不安がまざったような感情だったと記憶しています。

持論では、なるべく早く家を建てたいなぁと思っていたものの不安はありました。私が考える家づくりを開始する最も良いタイミングは建てるのならば可能な限り早いほうが良い！と思っています。

この時期は、土地の売買契約と並行して、住宅ローンの手続きも進めています。

結論からいうと、私は地方銀行での『土地先行融資』というかたちでローンを組みました。

ネット銀行等も金利が魅力的であることから検討をしていたのですが、つなぎ融資や土地先行融資ができる金融機関が限定されることや、土地から注文住宅の場合、何度も決済のタイミングがあり、安心感から窓口のあるリアルバンクを選択しました。（金利も変わりませんでした！）

土地の引き渡し～地盤調査

土地代金の支払いに必要な住宅ローンの審査が終わり、資金の確保ができた上で土地の決済日を迎えることになります。当日必要な代金等は下記のとおりです。

土地の引き渡し時には、銀行に支払う住宅ローンの実行かかる代金、不動産会社に支払う土地の代金、登記を委託する司法書士さんに支払う手数料等が必要となります。司法書士さんは自分でも知り合いに依頼したりできますが、私はツテもないので、不動産会社でよく仕事を依頼してる方を紹介していただきました。（手数料を多めに取られるということはあまり考えにくいですが、登録免許税がどのくらいになったかは確認した方が良いでしょう。）

なお、どこまで住宅ローンに含めることができるかは、住宅ローンの商品によるため注意！私の場合は諸費用もすべてローン活用可でした。

　土地の引き渡し後、地盤調査に着手することになります。地盤調査は基本的には、土地引き渡し後でなくては行えない上、家の配置が決まって基礎のかたちが決まらないと実施することはできません。やっとこのタイミングで行うことになりますね。

結局のところ地盤調査をしてみないことには、細かい判定はできませんが地形から地盤の強さを推定することができます。

地盤改良の要否の判断は表面がどういったかたちで造成されているかという浅い層の影響が大きいですが、地形からは自然のなかでどういうなりたちで長い年月をかけて土地が形成されたかを判断することができますので、揺れにくい土地を選ぶことに繋がります。

工事請負契約

私の契約した地域工務店では、工事請負契約の際には、契約金はなく印紙代のみの折半でした。（契約金額が1,000万円超5,000万円未満→1万を工務店と折半　※軽減税率適用）

また、工事請負契約を結ぶまでの間には、細かい仕様の打合せを何回も行って見積もりをもらって金額を確認し、なんとか形になりました。

工務店と細かい打合せをしている際には、夢が膨らむ楽しい時間ですが、いざ見積もりがでてみると希望の予算からは大幅にはみ出していました。（最初から予算のとおりおさまる方は少ないのでは！？）ここからがつらい作業がはじまります。

いろいろなところを苦しみながら削って削っていく辛い期間になります！

・予算の減額調整について

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・工事請負契約書の注意点

契約書ついては、順次記事を作成し、更新したいと考えております！

工事着工、地鎮祭

工事契約工事の着手にあわせて地鎮祭をこないます。

地鎮祭とは建築工事の安全を祈願するため、神主さんを呼んで土地を守る神様に土地を使わせてくれるよう許しを請う儀式です。この儀式を経て晴れて着工！基礎工事開始となります。

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一次外構、基礎工事

一次外構→一次外構というのは隣地との境界のブロック塀、境界ブロックの施工等先行してやっておくべき外構工事です。我が家では隣地との高低差がある土地であるため、土地が高い我が家側でブロック塀と境界ブロックの施工をおこない、隣地へ土が流れださないよう工事を行いました。

工事そのものはすんなり終えたのですが、思ったよりも金額が高く、掛かり増しになってしまったところは後悔ポイントです。土地選びの段階から、一次外構にどのくらいの経費が掛かるかという目線でしっかり見ておくべきだったと反省しています。

上棟

住宅建築のクライマックスではないでしょうか！昔はプレカットではなく、大工さんの手刻みで材料を準備して家を建築しており、上棟は全行程のだいたい中間だったそうですね。上棟で半分の区切りになるので、大工さんの労を労ったそうです！

我が家がみるみる組みあがっていく姿には感動しました！現代では序盤で盛り上がりの最高潮を迎えるイメージでしょうか。

我が家では、上棟式までは行いませんでしたが、簡単にですが感謝の気持ちを伝える意味でおもてなしをいたしました。もてなしたからその分丁寧にやってくれるのでは、ということではなく。我が家を作ってくれている大工さんと距離間を縮める良い機会になったと思います。当日の詳細については別記事で地鎮祭と併せてまとめています。

完成引き渡し

　１．建築工事の完了
　建築工事が完成し、注文住宅が建設されます。基本的には、設計図に基づいて建物が建てられ、内外の仕上げ工事や設備の取り付けが行われます。

　２．引き渡し前の確認・検査
　建築会社や施主との間で、引き渡し前の確認や検査が行われます。これには、建物の仕上がり状態や機能の確認、品質のチェック、不具合の修正などをおこないます。

　※注文住宅は大工さんや職人さんが手で作っているため、どうしても工業製品のように100％完璧！傷汚れ全くなし！ということは難しいのではと感じました。
（私自身も、施工はとても丁寧な工務店できたが、若干のよごれはありました。）

引き渡しの前の完成検査における指摘も最後の機会ですのでとても大切ですが、結局は『目視できる部分』しか確認することができないため、結局のところプロに信用して任せる部分が大多数です。

　そのため、仕上がりは建築会社選びの段階で期待できる精度がおおよそ予想がつくため、慎重に住宅会社を選ぶことが結局のところ大切になります。

　特に地域の工務店であれば、施工班の数が多くないため、完成見学会等を参考にどのくらいの仕上がりを期待できるのか。見極めるとよいでしょう。

３．引き渡し前の最終確認
　引き渡し日の直前（私の場合は引き渡し日の同日におこないました）に、再度建物の最終確認をします。施主や建築会社が建物を細かくチェックし、引き渡しに問題がないことを確認します。２で確認済みであるため、２で施主から指摘をしていた箇所がしっかりと是正されているか確認をします。
　

４．引き渡し
引き渡し日に、建物の所有権が施主に移ります。建物の鍵や必要な書類、製品の保証書などが引き渡され、建物の使用と管理が施主に移管されます。

　以上が私が経験した家づくりの検討～引き渡しまでのおおまかな流れになります。

　無事引き渡しとなった我が家の様子！リビングから吹き抜けを見上げた風景がお気に入りです♪