土地探しコツを実体験から徹底解説！６つのポイントに注目しチェックリストを作ろう
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こんばんはともぞです。
今回は土地探しに関するまとめ記事です。コツとチェックポイントを厳選してお伝えしたいと思いますので、土地探しの際にまず見てほしい記事です。土地から注文住宅を建てる方にとっては、土地探しはまず立ちはだかる大きな壁です。納得のいく土地がなかなか見つからず、疲れてしまう方も多いのではないでしょうか？
私自身も注文住宅を建てるにあたって一番悩んだ期間が土地探しの期間だったかなと記憶していています。第一に土地が見つからない。その上、買うとなると短時間で決断を迫られることになります。
土地を決める→家づくり本格始動→住宅ローンの不安と精神的な負担がとても大きいことが私自身とても疲れたなと印象に残っている原因ではなかったかなと今思い返すとそう思います。
今回は、土地探しにおいて着目すべきポイントのチェックリスト作成しましたので、土地探しの参考としてみてください。
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土地探しのコツをまとめたチェックリスト
私が土地探しの際に検討していた項目について、チェックリストの形でまとめてみました。基本的にはABCの三段階で評価をするようなイメージですが、むしろ漏れなく必要な事項を検討するために使うことを想定しています。
かなり項目が多くて考えるの大変だよ
項目多くなっちゃったけど、足りないくらいかもしれないね。
土地探しは建築関係の法律も勉強しないといけないし、完全に理解するのは素人では難しいよ。
ともぞ的には先に施工会社を決めてプロにアドバイスをもらいながら土地探しをすることをお勧めしているよ。
先に施工会社を決めてから土地探しを行うことを推奨しています。別の詳細記事で土地探しの方法を解説していますので、参考にしてみてください。
チェックポイント各項目について解説
チェックリストの各項目について解説していきます。
敷地条件 基本条件を漏れなくチェック
（１）広さ
希望の間取りや庭を実現するために十分な広さがあるかどうか検討することが必要です。第一に建築基準法の定めにより、土地いっぱいに家を建築することはできません（法規制の項目で詳細に解説します）し、家本体だけではなく、生活に合わせて車の駐車スペース、庭等を計画的配置する必要があることから、事前に理想の家を建てるために必要な広さを把握しておくことが必要です。
こういった判断は、施主だけでは法規制の関係もあり困難であり、信頼できる施工会社からの助言をもらうと良いでしょう。下図は面積の読み替え図です初歩的な内容ですが参考としてください。
（２）日当たり
日当たりの検討にあたってのイメージ図は下記のとおりです。
夏至と冬至の日の最も太陽高度が高いケースを想定し、真南に面している土地と仮定し、イメージ図としたものです。実際には、太陽の高度だけではなく、南側ある建物の影響で日陰ができるため、日陰の影響について、検討をする必要があります。
日当たりのよっては、2階リビングや吹き抜けを採用することで日射を効率的に取得することができますが、土地探しの段階から考慮しておくことが大切です。
（３）土地の形状
土地の形状についてですが、不整形な形がいびつな土地を選択した場合、どうしても土地を最大限活用することが難しいケースが出てきてしまいます。そのため、土地の面積に対して有効活用する面積が減ることになりますので注意が必要です。車の進入にあたっては一定の幅員を必要とするため、特に『駐車スペース』の設け方に大きな制限が生じることが想定されます。
（４）進入路の幅
車を所有している方は、土地の前面道路の幅員についても要確認です。所有している車のサイズにもよりますが、前面の道路幅員が狭く、駐車を行う度にストレスを感じるようであれば、今後、大きな後悔ポイントとなってしまう可能性があります。これから土地を求めるのであれば、確認が必要な項目です。家の前面道路は幅員4.5～5.0ｍ以上あると駐車とスムーズな通行に支障がないでしょう。
必要な道路幅員のイメージ
- 自動車教習所の『クランク』の道路幅は3.5ｍ →マイカーの車種等にも注意
- 普通車の車の幅は1.7ｍ →余裕をもったすれ違いには4.0ｍ以上ほしい
（５）土地の境界
注文住宅を建築後、長い期間家に住んでいくことになります。境界が曖昧な土地を所有することは、近隣の住民の方との境界のトラブルの原因となり、関係性を崩すことになってしまいます。そのため、下記の３つには特に留意しなければなりません。不動産会社等と土地に関する打合せを行う際には要確認の項目です。
- 現地に永続性のある境界標（コンクリート杭、石杭、金属プレート、金属鋲）が明示されているか
- 『地積測量図』はあるか ※地積測量図 地積（土地の面積）を算出するための測量成果を記載した図面で管轄の『法務局』の備え付けられている公的な図面です。この図面があれば、もし境界標がなくなっても測量成果から同じ位置に境界を復元することができます。
- 『登記簿』の記載内容の確認 ※登記簿には、土地の所有者、地積（面積）、地目（土地の使われかた）に加えて土地の『権利に関すること』が記載されている公的な帳簿で２と同じく法務局に備えつけらています。登記簿は公に誰が所有している土地であり、どんな権利を有しているか示す書類です。
『昔、境界に重ねてまっすぐブロック塀を作ったのだから、ブロック塀が境界からはみ出していることはない！』とよく境界のトラブルになると話になります。ホントにそうでしょうか？
実は、古い時代に作られたブロック塀や擁壁は測量や工事の精度も現代とは劣るため、現代の高精度な測量を実施してみると、必ずしも境界内におさまっているとも言い切れません。
これから土地を購入するのであれば、上記の３つがしっかりと整備された土地を買いましょう。また、土地の問い合わせの際は必ず確認しましょう。
価格 お買い得の土地はない！安い土地には理由がある
（１）総予算におさまるか？
土地から注文住宅を建てることを考えると購入する順序としては、土地→建物本体という順序となります。しかし、予算については、総予算全体で考える必要があることから、土地を決める段階で事前に建物にいくらかける計画か予算を組む必要があります。
総予算を考慮した土地の予算設定をおこなう！
私自身も土地探しで焦って、総予算を超えてしまう土地を買おうとし、失敗しそうになってことがありました。私の土地探しの失敗談はこちらです。
住宅価格の高騰もあり、土地から注文住宅を考える場合には、『理想の建物』＋『理想の土地』というのはなかなか予算的に難しいと感じました。極端な例ですが、優先度のつけ方は、①②に大きく分けることができるのではないでしょうか。私は①にしました！
①住宅優先→『理想の建物（ちょっと高め高気密高断熱の地域工務店）＋そこそこの土地』 ②そこそこの建物＋理想の土地
（２）相場との比較
ネット情報で構わないので、希望エリアの実勢価格について調査をします。希望のエリアの土地が、『坪いくらくらいになるかな？』といったイメージが掴めてくるかと思いますので、定期的に検索をかけてみましょう。
① 不動産ジャパン
公益財団法人不動産流通推進センターが管理・運営する総合不動産情報サイトです。
（公社）全国宅地建物取引業協会連合会、（一社）不動産流通経営協会、（公社）全日本不動産協会、（一社）全国住宅産業協会の４団体が参加しており、信頼できるサイトです。ほぼすべての不動産情報を得ることができます。
地図からの検索がとてもわかりやすいです。希望のエリアに希望の条件の土地があるか一目でわかりとてもお勧めです。『地図から探す』機能をぜひ使ってみてください。
安全性 リスクをしっかり把握してどこまで許容するか判断しよう
（１）水害のリスク
マイホームは安心のくらしの基盤です。安全な場所に家を建てない。安全な場所の家を買いたいと皆が考えるはずです。これから土地を購入するのであれば、少しでも水害に強い土地を選ぶべきと私は考えます。（不動産の価値にも影響してきます）
水害のリスクについては、『ハザードマップ』から確認することができます。
事前に水害ハザードマップを確認して、水害のリスクを把握しておく！どこまでリスクを許容するかを考えておくことも大切です。
（２）地盤の丈夫さ
いかに頑丈な構造の家を作っても、足元から崩れてしまったり傾いてしまってはどうしようもありません。地震が多い日本ですから、少しでも地震に強い土地を選びたいです。『良い地盤』とは下記のようなものです。
①『支持力』が十分にある
地面の上に家をのせるわけですから、地面にはある一定以上の強さが求められます。地面が重さを支える力これを『支持力』といいます。『支持力』が家の重さよりも小さい場合には、地面に沈んでしまいます。『支持力』が不足する場合には、地盤改良が必要となります。
② 液状化現象を起こしにくい地盤であること
液状化現象とは、地震の揺れによって、地盤が液体状になってしまうことをいいます。これによって建物や基礎が浮いたり沈下して傾いてしまいます。
→上記を判断するためには地盤調査を行う必要がありますが、概ね地形から推測することができます。
（３）擁壁の有無
もともと家があった宅地で高低差がある土地は、前の住宅の土留めとして使っていた古い構造物が残されている場合があります。そういった土地は基本的には買ってはいけません。土留めや盛土の健全性を判断することが困難であるためです。（新しく宅地造成をおこない土留めを新設したもの、土木の専門家の助言が得られて安全性が確認できるものはこの限りではありません）
注文住宅の建築にあたり、土留めをやり替えなければならなくなれば、とんでもない費用が発生します。
古い土留めの擁壁等がないか必ず確認！
（４）土砂災害のリスク
土砂災害防止法に規定する土砂災害警戒区域（通称：イエローゾーン）及び土砂災害特別計画区域（通称：レッドゾーン）内の土地については、建物の新築に関する規制や移転を求められたり、住宅ローンが使用できない等の致命的なデメリットがあり、不動産としての価値はとても低く危険です。当該指定区域の土地を購入してはいけません。指定の状況については、国土交通省のwebページより確認することができます。
・重ねるハザードマップ （国土交通省webサイトへのリンク）
【使い方】
- 調べたい住所を入力して付近の地図へ
- 災害種別、土砂災害を選択する
- 地図にリスクが色分けされ表示される
以下の指定がある土地は購入NGです。
土砂災害警戒区域（通称：イエローゾーン）or土砂災害特別計画区域（通称：レッドゾーン）
- 急傾斜地の崩壊：傾斜度３０°以上の急な崖地が崩壊する現象
- 土石流:山が崩壊して生じた土石と渓流の土石が下流へ流れ出る現象
- 地すべり：地下水や融雪の影響で土地が大きく滑り動く現象
参考 土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域等について（国土交通省webサイトへのリンク）
周辺環境 周辺の環境は様々な条件でリサーチ
（１）駅、学校、商業施設までの距離
将来にわたっての利便性を考える
特に『将来にわたっての』ということを強調しました。子供の学区縛りや通勤の兼ね合いなどいろいろ利便性に係る条件は多くあります。外せない項目もあるかとは思いますが、現在だけではなく、将来も考慮してください。
例えば、学区縛りや小中学校の通学を考慮し、なるべく学校に近い土地を選択しても、その恩恵を受けることができるのは、小学校6年＋中学校の3年をいれても最大９年間程度です。そして子供は巣立っていくことになります。その後３０、４０年とより長く家に住む施主本人のことをもっと優先して考えても良いんじゃないかと思います。
（２）隣人との相性
持ち家と賃貸で大きく異なる点の一つは『簡単に引っ越しができない』点ではないでしょうか。近隣の方と相性が合わないとなると、どこへ逃げることもできず、大きな後悔ポイントとなってしまいます。私が実践をした事前に近隣の方との相性を調べるお金が掛からない方法についてご紹介します。
- 良い土地を見つけて『土地の購入申込』をいれる
- 売買契約を結ぶ前に隣接している家に挨拶に行く
- 土地の売買契約までの判断材料にする
お忙しいところ突然のご訪問失礼します。現在、新築のため、お隣の土地の方の購入を検討していますともぞと申します。土地の調査の関係で隣の土地へ工務店の担当者のものが土地に出入りすることもありますので、事前にご挨拶にあがりました。
ご丁寧にありがとうございます。お若い方が引っ越してくるなんて明るくなって嬉しいわ
このようなやりとりでご挨拶をしました。手ぶらでは寂しいので食器用洗剤、ラップ等の消耗品をお手持ちにもっていくと良いと思います。（ちょっと失礼ですがご挨拶にあたりお庭や隣のお宅の状況も様子がちらっと見れるはずです。）
（３）越境物はないか
敷地条件（５）土地の境界の項目で境界の解説はしたところですので、境界標をもとに擁壁やブロック塀が境界を犯していないかどうか現地確認をしましょう。（境界標がしっかりしている場合構造物が境界を犯すケースは少ないです）境界標は地面の近くにあるので、うつむいて下ばかりではなく、上を見ましょう。下記にも注意して現地を確認してください。
- 隣接する宅地の植栽が越境していないか？（今後木が成長して越境してくるリスクが大きくないか）
- 隣接する宅地の屋根の庇（ひさし）が越境していないか？（特に古い家の場合）
（４）周囲の雰囲気
お目当ての土地周辺状況の確認ですが、以下のポイントに気を付けておこなってみてください。
- 時間を変えて散歩してみる（通勤時、夕方帰宅ラッシュ時等）
- 曜日を変えて散歩してみる（平日、土日）
- ゴミ捨て場の雰囲気を見る（ごみ捨てマナーを確認）
- 騒音、異臭はないか
法的規制 未来の行政サービスの充実度を予測できる
法的規制の主なものについては解説します。
（１）接道条件
建築基準法の規定により、原則幅4.0ｍの道路に2.0ｍ以上接している土地でなくては、建物の新築や建て替えを行うことができません。また、接道している道路の幅員が4.0ｍに満たない場合、4.0ｍの幅を確保するため、道路の中心から2.0ｍの範囲の敷地に建物（建物だけではなく、塀や水路も不可）を建てることができません。これをセットバックといいます。
建てることができる建物の大きさにも影響するので必ず『セットバック済みの物件かどうか』確認！
（２）用途地域
都市計画法（都市が健全で計画的な成長を図るための法律）に基づき県や市町村が策定する『都市計画』のなかで用途区域というものを定めます。
用途区域を定めて、土地の利用方法を制限することで、都市のどのあたりを商業エリアにしていくか、工業エリアにしていくかといったように計画的に都市の発展を図ることが目的です。住居は概ねどの用途区域にも建てることができるのですが、住居の周辺環境が用途区域によって異なる発展をしていくことになるため確認しましょう。
用途地域を事前に調べて、『未来の街』を想像する！
（３）建ぺい率・容積率
建ぺい率・容積率は用途地域のあわせて設定されています。希望の大きさの家が建てることができるか要確認です。（希望の間取り等を踏まえてプロの助言必須）
一般的に、建ぺい率が低いほど家と家の間隔が広くなるため閑静な住宅街となる。また、容積率が低いほど高い建物が建てられなくなるため、低層の住宅地となる。
（４）斜線規制
斜線規制のイメージ図です。実際にはイメージ図のように単純なものではないので、確認にあたってはこちらもプロの助言が必須です。どういった制限がされている土地なのか認識の上、土地探しを進めれば施主目線では問題ないでしょう。
北側斜線の制限が厳しい用途地域ほど低層の住宅地となっており、日陰の影響を受けにくく、一般の一戸建ての建築に適している土地といえます。
（５）景観等の条例
インフラ 思わぬ予算増をさけるために把握が必要
（１）水道
各インフラ施設の整備状況は必ず確認しましょう。水道であれば、本管からの引き込みが必要なのか、土地にすでに水道メーターがあるかどうかで費用が大きくことなってきます。
（２）ガス
一般的には都市ガスが価格が安価であり、オール電化ではない住宅を検討してる場合（乾太くんを入れたい場合）には特に注意です。
（３）下水道
あまり意識されないかも知れませんが、下水道の整備状況についても要確認です。インフラ施設を優先的に整備することとしている「市街化区域」においても下水道の管が整備されていない場合があります。そういった場合は、汚水をそのまま流すことはできませんので敷地内に「浄化槽」を入れて水を綺麗にして流してあげる必要がでてきます。浄化槽の費用は約50万円〜かかるため思っていなかった初期投資が必要となります。（私もそうでした）浄化槽は下水道に比べて、水道料金が安くなるメリットもありますが、計画的に予算を組む兼ね合いからチェックが必要ですね。
インフラ施設については、『誰が』所有している土地を通って水道、ガス、下水道が引かれているか確認すること！公有地（市町村の土地）推奨です。私有地の場合は掘削するために所有者の許可が必要です。
まとめ
今回は、土地探しのまとめということでチェックリストの解説の記事でした。私自身、土地探しの段階はツライ期間でしたが、よく言われる話ですが、最も感じたことは「100点の土地はない」ということです。
なんとか理想の土地を見つけるため、毎晩webサイトを閲覧することと並行して、ハウスメーカーと工務店から土地の情報を仕入れる日々でした。しかし、結局はそういった土地探しの中では、理想の新しい土地はみつかりませんでした。webサイトで毎晩探した経験は相場感を養うことに繋がったので有意義な点は多かったですが…。
最終的に私は、「すでにネット上に掲載されている土地を値引きして購入しました」
ある程度掲載期間があった土地でしたので、価格交渉については、腹芸のような駆け引きは行わず、予算感と購入に前向きであることを伝え、すんなりいきました。不動産会社が売り主の物件であったこともスムーズにいった要因かと思います。
値引きの結果、80点の土地になったかなと思っています。
その間は、継続して本命の工務店から助言をもらっており、先に工務店を決めて本当に良かったなと思い返しています。
家づくり資料請求サービスの活用
『タウンライフ』は土地の情報にあわせて「間取りプラン」「資金計画」の情報を一括で資料請求できるサービスです。住宅展示場やハウスメーカーに直接出向かず、お手軽に情報を集めることができるため、家づくりにおいてはとても有効はサービスではないでしょうか！
私自身、家づくりにあたっては、まずはハウスメーカーつぎに地域工務店というながれで順番に検討をおこない、『住宅展示場』、『資料請求』のサービスを活用しました。その中で感じた『資料請求』の良い点と悪い点については下記のとおりです。
- 『営業電話』 資料請求をすると、資料請求をした住宅会社が請求者の連絡先の情報を得ることになります。そのため、一度資料を請求すると、顧客のリストに載ることになり、電話で営業がくることがあります。
- 『資料の内容が把握しにくい』 住宅会社から送られてくる資料は、それぞれの会社や家によって内容が異なります。資料には、概算の建築費用やデザインのイメージなどが記載されている場合がありますが、詳しい内容はわかりにくい場合があります。基本的には良い面ばかり記載されています。
- 『実際の建物とのギャップ』 注文住宅は、施主の要望に合わせて建築されるため、資料やパンフレットで見たものと、実際に建てた建物とのギャップがある場合があります。そのため、理想の家はパンフレットだけではなく、実際に建物を見たり、住宅会社や建築家との面談などで細かな要望を伝えることが重要となります。
正直なところこれらについては、デメリットだなと感じました。『営業電話』については、請求当日から電話があり、家を作りたい！と検討している施主の情報は、住宅会社にとって喉から手が出るほど欲しい情報なのだなと特に実感しました。
デメリットはありましたが、私は資料請求サービスを活用して良かったと感じました。
１．『営業電話』→ 個人情報と引き換えに綺麗な資料をもらうと考えました。ハウスメーカー各社の資料はとてもクオリティが高く（お金がかかっている….）特に気になるハウスメーカーの資料は一見の価値アリでした！
また、特に土地探しにおいては、住宅会社は土地の情報を持っており、連絡先が伝わることで良い土地を紹介してもらうことにもつながります。資料請求に限らず、住宅会社へ直接出向いても連絡先を伝えることになり営業電話は避けることができないと考えます。
２、３．『資料の内容が把握しにくい』『実際の建物とのギャップ』 これらについては、どうしても紙の資料ではわからない部分となります。私の場合は、住宅会社の得意な家づくりを把握するための資料、資料の中から理想の仕様や設備を探す写真集のように活用しました。
- 『お手軽さ』 住宅展示場や直接いく場合には１件1時間半程度の時間を要し、しっかり営業されてしまうので、疲れて複数件はじごすることは難しいです。資料請求であれば、まず資料を見て気になった住宅会社からまわることができます。
- 『資料を比較しやすい』 一気に複数の住宅会社や建築家から資料を請求することで、それぞれの会社や家の特徴を比較しやすくなります。
- 『プランニングの参考になる』 資料請求した資料には、建物のデザインや内装、設備などのイメージが載っている場合があります。そのため、それを参考に自分のプランニングをすることができます。
これらのメリット、デメリットを理解した上で、資料請求サービスを活用してみてはいかがでしょうか！？ その際に、記事で紹介した土地探しのチェックリストを活用していただけると幸いです。
＼ 土地と間取りの提案を一括資料請求しよう／
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